L’immobile acquistato all’asta giudiziaria eredita gli abusi edilizi

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Hai deciso di acquistare un immobile all’asta giudiziaria, hai già trovato ciò che fa al caso tuo e non vedi l’ora di chiamare il notaio? Prima di alzare la cornetta del telefono devi ricordarti che anche gli edifici portano con sé le eredità. Non sempre piacevoli. Un immobile messo all’asta dal Tribunale, infatti, rimane soggetto alle sanzioni edilizie per eventuali abusi commessi dal precedente proprietario-debitore.
La tematica è stata trattata di recente dal Tribunale amministrativo regionale (Tar) di Catanzaro (sentenza 26.06.2019, n. 1305) con un principio estensibile agli acquisti da procedure fallimentari. Nella vicenda, un Comune aveva disposto la demolizione di una struttura priva del permesso di costruire, ma il proprietario obiettava di non esserne responsabile, poiché aveva acquistato l’immobile attraverso un’asta giudiziaria.
È necessario sottolineare che l’acquisto di un immobile da un Tribunale è sì libero da debiti o pesi giuridici(ipoteche), ma non dalle irregolarità urbanistiche o dagli abusi edilizi commessi in precedenza. Tuttavia, l’unico vantaggio concesso a chi acquista immobili all’asta, nel caso di abusi edilizi, riguarda la possibilità di attivare una procedura di sanatoria. L’art. 40 L. 47/1985 prevede che si possa sanare l’abuso entro 120 giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile, purché il credito che ha generato l’asta sia anteriore all’entrata in vigore della legge sul condono 47/1985 (con successive proroghe fino al 2003). Il principio applicato dal Tar, cioè la permanenza dell’abusivismo anche dopo la vendita forzata, è condiviso anche dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 1669/2015).
Quando si acquista una casa all’asta non si ha a che fare soltanto con abusi edilizi (esempio: terrazze chiuse diventate vani aggiuntivi). Il vero problema sono le difformità, ossia tutta quella serie di adattamenti come, per esempio, uno sgabuzzino diventato bagno o una cantina adibita a salotto e cucina. Sono tutte azioni che avvengono nella realtà quotidiana ed è uso comune modificare gli spazi sulla base delle proprie esigenze. Il punto è che queste difformità sono considerate abusi edilizi.
Pertanto, prima di acquistare una casa all’asta è fondamentale esaminare con attenzione la perizia dell’immobile e magari avvalersi di un esperto che la sappia leggere (geometra, architetto, agente immobiliare, professionista).

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